🌟 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 11 TPHCM 2025
Quận 11 - một trong những quận có vị trí chiến lược kết nối trung tâm và Tân Phú - Tân Bình, đang trở thành điểm nóng đầu tư bất động sản với mức tăng trưởng ấn tượng, đặc biệt ở phân khúc nhà phố cao cấp. Với quy hoạch đồng bộ, nhiều tiện ích nổi bật và giao thông thuận tiện, nhà phố Quận 11 đang là lựa chọn hàng đầu cho cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư.
📊 Đặc điểm thị trường bất động sản Quận 11
- Tăng trưởng giá ổn định: Theo báo cáo mới nhất từ các chuyên gia phân tích thị trường, giá nhà phố Quận 11 đã tăng trung bình 14-20%/năm trong 3 năm qua, với một số khu vực đặc biệt như Cư xá Bình Thới và Phú Bình ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội lên đến 25-32%/năm.
- Tốc độ giao dịch sôi động: Số lượng giao dịch nhà phố tại Quận 11 tăng 22% trong 6 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ năm trước, chứng tỏ sức hút mạnh mẽ của thị trường này.
- Phân khúc khách hàng đa dạng:
- 🔶 Gia đình trẻ có thu nhập từ 30-60 triệu/tháng
- 🔶 Nhà đầu tư trung và dài hạn tìm kiếm lợi nhuận ổn định
- 🔶 Doanh nghiệp vừa và nhỏ cần không gian kinh doanh - ở kết hợp
- 🔶 Kiều bào về nước mua nhà định cư
🏛️ Loại hình bất động sản nổi bật tại Quận 11
- Nhà phố: Chiếm 65% giao dịch với mức giá từ 5-20 tỷ, đa dạng diện tích từ 40-150m².
- Nhà mặt tiền: Phân khúc cao cấp, giá từ 18-80 tỷ tùy vị trí, là kênh đầu tư sinh lời vượt trội với khả năng kết hợp ở và kinh doanh.
💰 Tiềm năng đầu tư nhà phố Quận 11
"Quận 11 đang là một trong những khu vực có tỷ suất sinh lời hấp dẫn nhất TPHCM với ROI trung bình đạt 8.5-12%/năm, cao hơn 1.5-2% so với mặt bằng chung của thành phố" - Theo báo cáo của các chuyên gia phân tích thị trường BĐS.
- Tiềm năng tăng giá: Dự báo tăng 38-52% trong 5 năm tới nhờ các dự án hạ tầng mới và kết nối giao thông được cải thiện.
- Tỷ lệ cho thuê cao: Đạt 90-95% công suất với mức sinh lời 5-7%/năm.
- Thanh khoản tốt: Thời gian chào bán trung bình chỉ 40-55 ngày, thấp hơn 15% so với các quận lân cận.
🏙️ CÁC PHƯỜNG NỔI BẬT TẠI QUẬN 11
Quận 11 bao gồm 16 phường, mỗi phường đều mang những đặc trưng riêng biệt trên thị trường bất động sản:
1️⃣ Phường 1, 2, 3, 4 - Khu vực phía Đông Quận 11
- Đặc điểm: Giáp Quận 5, nhiều trung tâm thương mại, khu dân cư sầm uất
- Giá trung bình: 180-230 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng trưởng 16-19%/năm, thuận lợi kinh doanh buôn bán
2️⃣ Phường 5, 6, 7, 8 - Khu vực trung tâm Quận 11
- Đặc điểm: Tập trung nhiều cơ quan hành chính, trường học chất lượng cao
- Giá trung bình: 160-210 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng trưởng 14-18%/năm, phù hợp gia đình có con nhỏ
3️⃣ Phường 9, 10, 11, 12 - Khu vực phía Tây Quận 11
- Đặc điểm: Gần Công viên Đầm Sen, không gian sống xanh, yên tĩnh
- Giá trung bình: 150-200 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng trưởng 15-20%/năm, phù hợp an cư lâu dài
4️⃣ Phường 13, 14, 15, 16 - Khu vực phía Nam Quận 11
- Đặc điểm: Giáp Quận 6, nhiều chợ truyền thống, khu dân cư đa dạng
- Giá trung bình: 140-190 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng trưởng 16-22%/năm, cơ hội đầu tư giá tốt, tiềm năng tăng cao
💡 Cơ hội vàng 2025: Phường 9, 10, 15 đang là "điểm nóng" đầu tư với nhiều dự án cải tạo đô thị và nâng cấp hạ tầng, dự báo tăng giá 25-35% trong 2-3 năm tới!
🛣️ NHỮNG TUYẾN ĐƯỜNG NỔI BẬT & TIỀM NĂNG TĂNG GIÁ TẠI QUẬN 11
🔝 Top 10 tuyến đường có lượng giao dịch cao nhất
- Đường 3 Tháng 2 Quận 11
- Đặc điểm: Trục đường thương mại chính, kết nối nhiều quận trung tâm
- Giá trung bình: 250-320 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 18-22%/năm, lý tưởng cho kinh doanh đa ngành
- Bán nhà đường 3 Tháng 2 Quận 11
- Đường Lạc Long Quân Quận 11
- Đặc điểm: Trục đường lớn, nhiều cửa hàng kinh doanh, gần Đầm Sen
- Giá trung bình: 220-280 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 16-20%/năm, thuận lợi kinh doanh buôn bán
- Bán nhà đường Lạc Long Quân Quận 11
- Đường Hòa Bình Quận 11
- Đặc điểm: Kết nối nhiều khu vực, nhiều tiện ích công cộng
- Giá trung bình: 200-260 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 15-19%/năm, phù hợp đầu tư lâu dài
- Bán nhà đường Hòa Bình Quận 11
- Đường Âu Cơ Quận 11
- Đặc điểm: Trục đường lớn, nhiều trường học, bệnh viện
- Giá trung bình: 210-270 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 17-21%/năm, tiện ích đa dạng
- Bán nhà đường Âu Cơ Quận 11
- Đường Minh Phụng Quận 11
- Đặc điểm: Khu dân cư đông đúc, nhiều cửa hàng nhỏ
- Giá trung bình: 170-230 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 15-18%/năm, sinh lời ổn định
- Bán nhà đường Minh Phụng Quận 11
- Đường Lãnh Binh Thăng Quận 11
- Đường Bình Thới Quận 11
- Đặc điểm: Trung tâm khu dân cư cao cấp, nhiều cư xá
- Giá trung bình: 190-250 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 18-22%/năm, chất lượng sống cao
- Bán nhà đường Bình Thới Quận 11
- Đường Lý Thường Kiệt Quận 11
- Đường Dương Tử Giang Quận 11
- Đường Phú Thọ Quận 11
- Đặc điểm: Khu dân cư truyền thống, nhiều hẻm rộng, gần Khu Thể thao Phú Thọ
- Giá trung bình: 150-200 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 15-19%/năm, giá hợp lý
- Bán nhà đường Phú Thọ Quận 11
💎 Khu vực nổi bật với tiềm năng tăng giá cao
- Cư xá Bình Thới Quận 11
- Đặc điểm: Khu dân cư quy hoạch chuẩn, an ninh tốt, nhiều tiện ích
- Giá trung bình: 180-250 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 22-28%/năm, khu vực đang lên giá mạnh
- Bán nhà phố cư xá Bình Thới Quận 11
- Cư xá Phú Bình Quận 11
- Đặc điểm: Không gian sống yên tĩnh, nhiều cây xanh, phong cách sống văn minh
- Giá trung bình: 170-230 triệu/m²
- Tiềm năng: Tăng giá 20-25%/năm, chất lượng cư dân cao
- Bán nhà cư xá Phú Bình Quận 11
💎 Tuyến đường có tiềm năng tăng giá mạnh trong 3-5 năm tới
- Đường Hòa Bình (đoạn gần Đầm Sen): Dự kiến tăng giá 28-35% nhờ dự án nâng cấp công viên Đầm Sen
- Đường Bình Thới (đoạn mới): Dự kiến tăng 25-32% khi hoàn thiện dự án mở rộng
- Khu vực quanh UBND Quận 11: Dự kiến tăng 22-28% nhờ quy hoạch khu hành chính văn hóa mới
🔍 Nhận định chuyên gia: "Nhà đầu tư thông minh hiện đang tập trung vào khu vực cư xá Bình Thới và Phú Bình, nơi giá còn khá hợp lý nhưng tiềm năng tăng trưởng vượt trội trong 3-5 năm tới. Nhiều người đã bỏ lỡ cơ hội tương tự ở khu vực này vào năm 2023 và đang tiếc nuối khi giá đã tăng 30% chỉ trong 18 tháng qua."
🏢 DỰ ÁN & TIỆN ÍCH NỔI BẬT XUNG QUANH QUẬN 11
🛒 Trung tâm thương mại & chợ
- Aeon Mall Tân Phú: Cách Quận 11 chỉ 10 phút di chuyển, tăng giá trị BĐS khu vực phía Tây quận
- Parkson Plaza 11: Trung tâm mua sắm hiện đại, tác động tích cực đến giá BĐS xung quanh
- Chợ Phú Thọ Hòa: Khu chợ truyền thống sầm uất, tăng sức hút cho khu vực lân cận
🏥 Y tế
- Bệnh viện Quận 11: Đang được nâng cấp với quy mô 300 giường
- Bệnh viện Lê Văn Thịnh: Cơ sở y tế chất lượng cao với nhiều chuyên khoa
- Trung tâm Y tế dự phòng Quận 11: Phục vụ nhu cầu chăm sóc sức khỏe cơ bản
🎓 Giáo dục
- Trường THPT Nguyễn Hiền: Top 20 trường THPT công lập chất lượng của TPHCM
- Trường Quốc tế Horizon: Thu hút nhiều gia đình có con nhỏ đến sinh sống
- Trường ĐH Kinh tế Kỹ thuật TPHCM: Tạo động lực phát triển cho khu vực lân cận
🌳 Công viên & khu vui chơi
- Công viên văn hóa Đầm Sen: Khu vui chơi giải trí lớn nhất khu vực, tăng giá BĐS xung quanh 12-18%
- Công viên Lê Thị Riêng: Không gian xanh rộng lớn, điểm đến giải trí cuối tuần
- Khu thể thao Phú Thọ: Tác động tích cực đến giá trị BĐS khu vực lân cận
⭐ Ảnh hưởng đến giá trị BĐS: Nhà phố gần công viên Đầm Sen thường có giá cao hơn 12-18% so với khu vực khác. Khu vực gần các trường học lớn có tốc độ tăng giá ổn định 14-18%/năm và tỷ lệ cho thuê cao.
💵 GIÁ BÁN NHÀ PHỐ THEO PHÂN KHÚC TẠI QUẬN 11
| Phân khúc giá |
Đặc điểm |
Khu vực phổ biến |
Link tham khảo |
| Dưới 2 tỷ |
Nhà hẻm nhỏ, diện tích 20-35m² |
P.13, P.14, P.15 |
Nhà dưới 2 tỷ |
| 2-5 tỷ |
Nhà hẻm xe hơi, 35-60m² |
P.9, P.10, P.16 |
Nhà 2-5 tỷ |
| 5-10 tỷ |
Nhà phố đẹp, 60-90m² |
P.5, P.6, P.7, P.8 |
Nhà 5-10 tỷ |
| 10-20 tỷ |
Nhà phố sang trọng, 90-150m² |
P.1, P.2, P.3, P.4 |
Nhà 10-20 tỷ |
| 20-50 tỷ |
Nhà mặt tiền đường nhỏ, vị trí đẹp |
Bình Thới, Minh Phụng |
Nhà 20-50 tỷ |
| 50-100 tỷ |
Nhà mặt tiền đường lớn, vị trí đắc địa |
3 Tháng 2, Lạc Long Quân |
Nhà 50-100 tỷ |
| Trên 100 tỷ |
Mặt bằng kinh doanh lớn, vị trí siêu đẹp |
3 Tháng 2, Lý Thường Kiệt |
Nhà trên 100 tỷ |
📈 So sánh giá nhà phố Quận 11 với các quận lân cận
| Quận |
Giá trung bình (triệu/m²) |
Ưu điểm |
Nhược điểm |
| Quận 11 |
160-220 |
Giá hợp lý, tiềm năng tăng cao, nhiều tiện ích |
Một số khu vực hạ tầng còn cũ |
| Quận 10 |
220-300 |
Trung tâm y tế, giáo dục, thuận tiện đi lại |
Giá cao, ít cơ hội đầu tư giá rẻ |
| Quận 5 |
200-280 |
Trung tâm thương mại, di sản văn hóa |
Mật độ dân cư cao, đường nhỏ |
| Quận 6 |
150-210 |
Giá mềm, nhiều dự án mới |
Xa trung tâm, kẹt xe một số khu vực |
| Tân Bình |
170-230 |
Gần sân bay, nhiều tiện ích |
Kẹt xe giờ cao điểm |
💼 ROI (Return On Investment): Nhà phố Quận 11 có ROI trung bình 10.2%/năm, cao hơn Quận 10 (8.8%), ngang bằng Quận 6 (10.1%) và thấp hơn Quận Tân Bình (11.3%).
⚖️ THÔNG TIN PHÁP LÝ QUAN TRỌNG KHI MUA BÁN NHÀ PHỐ QUẬN 11
📋 Giấy tờ cần kiểm tra khi mua nhà
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)
- Kiểm tra tên chủ sở hữu
- Thông tin thửa đất, diện tích
- Thời hạn sử dụng đất
- Giấy phép xây dựng
- Kiểm tra số tầng được phép xây dựng
- Đối chiếu với hiện trạng thực tế
- Hợp đồng mua bán gốc
- Kiểm tra nguồn gốc nhà đất
- Các giao dịch trước đó
- Hồ sơ kỹ thuật nhà đất
- Bản vẽ hoàn công
- Bản đồ quy hoạch
🔍 Cách kiểm tra pháp lý chính xác
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận 11: Kiểm tra tình trạng pháp lý, tranh chấp, thế chấp
- UBND Quận 11: Kiểm tra quy hoạch, giải tỏa
- Thuê luật sư chuyên BĐS: Đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro
⚠️ Lưu ý quan trọng: Quận 11 có một số khu vực thuộc diện quy hoạch trung hạn, đặc biệt khu vực giáp ranh với Tân Bình. Cần kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi mua để tránh rủi ro bị giải tỏa sau này.
🔑 LƯU Ý & KINH NGHIỆM MUA BÁN NHÀ TẠI QUẬN 11
👨👩👧👦 Đối với người mua
- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng
- Thuê luật sư hoặc chuyên gia BĐS kiểm tra hồ sơ
- Xác minh chủ sở hữu thực tế
- Kiểm tra quy hoạch và tình trạng thế chấp
- So sánh giá kỹ lưỡng
- Tham khảo ít nhất 5-7 căn tương tự trong khu vực
- Đánh giá xu hướng giá trong 2-3 năm gần đây
- Sử dụng công cụ định giá online và tham khảo ý kiến chuyên gia
- Lựa chọn vị trí phù hợp nhu cầu
- Gia đình: ưu tiên gần trường học, bệnh viện, công viên
- Đầu tư: ưu tiên khu vực có quy hoạch mới, tiềm năng tăng giá
- Kinh doanh: ưu tiên mặt tiền đường 3 Tháng 2, Lạc Long Quân
- Thời điểm mua tốt nhất
- Cuối năm (tháng 11-12): nhiều chủ nhà cần bán gấp để thu hồi vốn
- Đầu năm (tháng 2-3): giá thường mềm sau Tết Nguyên đán
🏠 Đối với người bán
- Định giá hợp lý
- Tham khảo giá thị trường
- Tạo lợi thế cạnh tranh với mức giá phù hợp
- Có khoảng thương lượng 5-8%
- Chuẩn bị giấy tờ đầy đủ
- Sổ đỏ/sổ hồng, giấy phép xây dựng
- Hóa đơn điện nước, thuế đất phi nông nghiệp
- Giải quyết các vấn đề tồn đọng (nếu có)
- Quảng bá hiệu quả
- Chụp ảnh chuyên nghiệp, video 360 độ
- Đăng tin trên các website uy tín, đặc biệt là timnhapho.vn
- Tổ chức open house cho nhiều khách hàng tiềm năng
- Thời điểm bán tốt nhất
- Đầu hè (tháng 5-6): nhiều gia đình tìm nhà để chuyển trước năm học mới
- Sau Tết (tháng 2-3): nhiều người có nhu cầu đổi nhà, tiền thưởng Tết dồi dào
💰 CÁC LOẠI THUẾ & PHÍ KHI MUA BÁN NHÀ TẠI QUẬN 11
📊 Bảng tổng hợp thuế phí khi mua bán nhà phố
| Loại thuế/phí |
Mức phí |
Người chịu chi phí |
| Thuế thu nhập cá nhân |
2% giá trị chuyển nhượng |
Người bán |
| Lệ phí trước bạ |
0.5% giá trị BĐS |
Người mua |
| Phí công chứng |
0.06-0.1% giá trị hợp đồng |
Thỏa thuận (thường chia đôi) |
| Phí địa chính |
Theo quy định của địa phương |
Người mua |
| Phí thẩm định ngân hàng |
0.1-0.15% khoản vay |
Người vay (nếu có) |
🧮 Ví dụ tính chi phí mua bán nhà
Ví dụ: Mua nhà phố Quận 11 giá 10 tỷ đồng
Chi phí người bán phải trả:
- Thuế TNCN: 10 tỷ × 2% = 200 triệu đồng
- Phí công chứng (chia đôi): 10 tỷ × 0.08% ÷ 2 = 4 triệu đồng
- Tổng chi phí người bán: khoảng 204 triệu đồng
Chi phí người mua phải trả:
- Lệ phí trước bạ: 10 tỷ × 0.5% = 50 triệu đồng
- Phí công chứng (chia đôi): 10 tỷ × 0.08% ÷ 2 = 4 triệu đồng
- Phí địa chính và các chi phí khác: khoảng 6-8 triệu đồng
- Tổng chi phí người mua: khoảng 60-62 triệu đồng
💡 Mẹo tối ưu thuế hợp pháp
- Xác định đúng giá trị hợp đồng
- Không kê khai giá thấp hơn thực tế (vi phạm pháp luật)
- Không kê khai cao hơn không cần thiết (trả thừa thuế)
- Chú ý thời điểm mua bán
- Nếu đã sở hữu nhà trên 36 tháng, người bán được chọn nộp thuế 2% trên giá bán hoặc nộp 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng
- Tận dụng ưu đãi về thuế
- Người bán được miễn thuế TNCN nếu chỉ có duy nhất một nhà ở/đất ở
- Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ con cái được miễn thuế TNCN
📝 Lưu ý quan trọng: Luôn tham khảo ý kiến chuyên gia thuế hoặc luật sư chuyên BĐS để được tư vấn phù hợp với trường hợp cụ thể của bạn.
🔍 BẠN ĐANG TÌM NHÀ PHỐ QUẬN 11 THEO MỨC GIÁ?
Tìm Nhà Phố cung cấp đa dạng lựa chọn phù hợp với ngân sách của bạn:
Tìm theo ngân sách tối đa:
⚡ HÀNH ĐỘNG NGAY HÔM NAY!
🔥 ĐỪNG BỎ LỠ CƠ HỘI SỞ HỮU NHÀ PHỐ QUẬN 11!
Thị trường bất động sản Quận 11 đang trong giai đoạn TĂNG GIÁ MẠNH MẼ! Nhiều nhà đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội "vàng" vào năm 2023 và đang tiếc nuối khi giá đã tăng 30% chỉ trong 18 tháng qua.
HÀNH ĐỘNG NGAY HÔM NAY - MAI ĐÃ MUỘN!
📞 Liên hệ ngay: Hotline Tìm Nhà Phố để được tư vấn miễn phí!
📢 BẠN ĐANG TÌM NHÀ TẠI QUẬN 11? Truy cập ngay 👉 Tìm Nhà Phố - timnhapho.vn để nhận thông tin chính chủ, giá tốt nhất! 🚀
❓ CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ MUA BÁN NHÀ PHỐ QUẬN 11
1️⃣ Mua nhà Quận 11 nên chọn khu vực nào?
Tùy vào nhu cầu của bạn. Nếu cần kinh doanh, hãy ưu tiên khu vực đường 3 Tháng 2, Lạc Long Quân, Hòa Bình. Nếu mua để ở, khu vực cư xá Bình Thới, Phú Bình là lựa chọn lý tưởng với không gian sống yên tĩnh, nhiều tiện ích. Nếu đầu tư, khu vực Phường 9, 10, 15 đang có tiềm năng tăng giá mạnh trong 3-5 năm tới nhờ các dự án cải tạo đô thị.
2️⃣ Có hỗ trợ xem nhà và tư vấn pháp lý không?
Tìm Nhà Phố cung cấp dịch vụ hỗ trợ xem nhà 24/7, kể cả cuối tuần. Chúng tôi có đội ngũ chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm hỗ trợ kiểm tra pháp lý, thủ tục sang tên, và tư vấn các vấn đề liên quan đến thuế phí hoàn toàn miễn phí.
3️⃣ Nhà mặt tiền Quận 11 có giá bao nhiêu?
Giá nhà mặt tiền Quận 11 dao động từ 220-320 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng công trình. Các tuyến đường lớn như 3 Tháng 2, Lạc Long Quân có giá cao hơn, trong khi các tuyến đường nhỏ hơn như Minh Phụng, Bình Thới có giá mềm hơn. Truy cập timnhapho.vn/ban-nha-pho-mat-tien-quan-11 để xem chi tiết.
4️⃣ Có hỗ trợ vay ngân hàng khi mua nhà không?
Có, Tìm Nhà Phố liên kết với 12 ngân hàng lớn để hỗ trợ khách hàng vay đến 70% giá trị BĐS, thời hạn lên đến 25 năm, lãi suất ưu đãi chỉ từ 6.8%/năm trong 12 tháng đầu. Đội ngũ tư vấn sẽ hỗ trợ bạn hoàn thiện hồ sơ và thủ tục vay nhanh chóng.
5️⃣ Xu hướng giá nhà phố Quận 11 trong 5 năm tới?
Theo dự báo của các chuyên gia BĐS hàng đầu, giá nhà phố Quận 11 sẽ tiếp tục tăng 38-52% trong 5 năm tới, đặc biệt tại các khu vực cư xá Bình Thới và Phú Bình nhờ các dự án hạ tầng mới và việc kết nối giao thông được cải thiện. Khu vực gần công viên Đầm Sen sẽ duy trì tốc độ tăng giá ổn định do thu hút nhiều khách hàng ưa thích không gian sống xanh.
💯 KẾT LUẬN
Nhà phố Quận 11 đang là lựa chọn lý tưởng cho cả nhu cầu an cư và đầu tư tại TPHCM. Với vị trí chiến lược, kết nối thuận tiện, nhiều tiện ích nổi bật và tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Quận 11 hứa hẹn sẽ tiếp tục sôi động trong những năm tới.
Tìm Nhà Phố tự hào là đơn vị cung cấp thông tin nhà đất chính chủ, uy tín hàng đầu tại Quận 11. Chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng những thông tin BĐS chính xác, kịp thời và những dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp nhất.
📢 Đừng chần chừ nữa! Truy cập ngay timnhapho.vn hoặc liên hệ hotline để được tư vấn miễn phí về nhà phố Quận 11 ngay hôm nay!
